Оформляем торговые операции: чем отличаются договор поставки, договор купли-продажи и договор розничной купли-продажи

Сопутствующие договоры

Как было сказано выше, магазин – это совокупность учредительных документов на предприятие, помещения и оборудования.

Вопросы перехода права собственности на оборудование и здание могут быть решены одновременно с куплей-продажей магазина, но при этом в договор должен быть внесен список движимого и недвижимого имущества, находящегося на балансе предприятия.

Список должен содержать в себе следующие сведения:

1. площадь помещения;
2. кадастровую стоимость помещения;
3. сведения о праве собственности продавца на помещение;
4. адрес помещения и его регистрационный и кадастровый номера;
5. детальный перечень переходящего в собственность покупателя оборудования и его балансовую стоимость.

Если помещение магазина не находится в собственности продавца, то покупателю потребуется дополнительно составить договор аренды на помещение с его собственником. Без договора аренды переход права собственности на предприятие (магазин) зарегистрирован не будет.

Как искать популярные товары

Если вы хотите оказаться в числе первых продавцов бестселлера, важно уметь определять будущие тренды. Самый простой способ – следить за корпорациями

Как только крупные компании анонсируют выпуск новинки, китайские инженеры подхватят идею и начнут выпускать более дешевые аналоги. Сперва они разойдутся по американскому и европейскому рынку, а уже затем дойдут до России. Успеете найти поставщика и первым привезти продукцию – неплохо заработаете.

Кроме работы на опережение, можно действовать по-другому – искать товары, популярные в США и Европе, но которые еще мало распространены в нашей стране. В этом помогут несколько сайтов. 

В разделе «Сделка дня» выкладываются самые ходовые товары. Можно периодически просматривать предложения и искать те, которых нет у нас. 

На американском сайте есть те товары, которые активно покупают в США. Чтобы найти что-то интересное, нужно зайти в раздел «goods» и отыскать там позиции, которые купили 1000+ раз

Если товар у нас никто не продает, следует обратить на него внимание. 

Google публикует отчет со 100 популярными товарами, которые активно продаются на Google Shopping. Данные получены на основе поисковых запросов пользователей из США. Вполне можно отыскать продукт, стоящий внимания. 

Сервис позволяет найти самые ходовые тренды, изучить динамику спроса и определить популярность товара по регионам.

Для анализа необходимо задать интересующий запрос. Введем слово «смартфон». Сервис покажет нам популярные запросы, относящиеся к нему.

Если перейти во вкладку «Анализ» и выбрать нужную категорию (например, «Компьютеры и электроника»), вы увидите поисковые запросы по этой группе товаров. Во вкладе «В тренде» отображаются запросы, которые выросли резко по сравнению с прошлым периодом. 

Плагин Niche Scraper

Плагин сканирует популярные площадки (Aliexpress, Shopify и др.) на предмет истории продаж, скорости роста популярности, количества конкурентов и др. На основе анализа плагин выдает список продуктов-победителей, которыми выгодно торговать.

Niche Scraper платный – 18 $ в месяц. Есть тестовый период. Он похож на другой плагин – EcomHunt, только заметно дешевле, а возможностей у него больше.

Еще один плагин, который находит наиболее выигрышные товары для перепродажи. Он бесплатный, устанавливается на WordPress с WooCommerce. Инструмент подходит тем, кто работает по модели дропшиппинг с AliExpress.

Интересный платный сервис. Он ищет потенциально выигрышные и уже выигрышные продукты, а также аудиторию, которой будут интересны эти товары.

Стоимость услуг начинается от 15 $. Есть льготный период за 1,95 $ в течение 14 дней для тестирования.

Этот инструмент похож на Niche Scraper. Он помогает находить бестселлеры на Aliexpress. В нем имеется функция анализа ключевых слов, которые можно использовать для SEO.

Инструмент можно купить в пожизненное пользование или вносить ежемесячную оплату.

«Яндекс Вордстат»

Этот сервис помогает увидеть спрос по конкретным моделям или категориям. Также он предоставляет динамику спроса, что позволит отследить сезонность товара.

Стоит учитывать, что «Вордстат» показывает продукты, которые уже активно ищут. То есть их уже продают все, кому не лень. Скорее всего, цена клика в контекстной рекламе тоже высокая.

Выбор удобной площадки, где продавать через Интернет

Сейчас в Сети есть масса возможностей для реализации товаров. Каналов очень много. Вот некоторые из них:

• онлайн-магазины;
• доски бесплатных объявлений;
• социальные сети;
• аукционы.

Вопрос в другом: какой вид сбыта выбрать для своего продукта и что выгодно продавать через Интернет?

• масштабную торговлю (большой объем продаж);
• легальность бизнеса (как правило, все ИМ работают на правовой основе);
• официальную работу в качестве ИП (ООО);
• отчисления в бюджет (налоги) и рассылку электронных чеков.

Онлайн-торговля через социальные сети подойдет продавцам единственного бренда (не больше 20 сходных товаров) или тем, кто хочет протестировать данную нишу, продав пару вещей без кассового чека и организации ИП.

Площадки объявлений (например, «Авито» и «Юла») помогут дополнительно привлечь клиентский трафик. Так, на «Авито» можно эффективно продавать автомобильные и уникальные товары, мебель, бюджетную одежду или обувь.

На сайты аукционов, такие как Ebay, Etsy, в основном выкладывают коллекционные изделия – винтажные вещи, статуэтки, куклы ручной работы и др.

Форумы и блоги. В целом, этот вид торговли аналогичен сбыту через доски объявлений. Поэтому продать большую партию разнообразного товара здесь проблематично. Разве что у вас суперраскрученный ресурс.

Рационально начинать продажи с тематических площадок. Допустим, запасные части лучше предлагать на автофорумах. Неплохо подойдут и местные платформы для общения. Там можно назначить встречу с покупателем и совершить с ним сделку с глазу на глаз. В личном блоге позволено сбывать любой товар. Если он посвящен определенной теме, желательно, чтобы продукция соответствовала назначению веб-сервиса.

Используя поисковые системы, вы без труда найдете для себя партнеров. Смотрите их контакты, звоните и договаривайтесь о реализации. Владелец онлайн-магазина будет иметь свой процент с каждой продажи. И таких площадок можно отыскать довольно много. Партнеру выгодно иметь в вашем лице стабильного поставщика, а вы получите надежный заработок.

Этот метод идеален для изготовителей и продавцов оригинального товара, поскольку партнер вряд ли переметнется к вашему поставщику. А тот опыт, что вы получили от сотрудничества, принесет вам пользу при запуске своей торговой площадки в Интернете.

Налоги

Со сделки купли-продажи продавец должен выплатить налог. Его размер составляет 13% от полученной суммы. Если продавец не является резидентом РФ, ставка увеличивается до 30%.

Если недвижимость находилась в собственности владельца более трех лет от уплаты налога он освобождается.

Налог необходимо выплатить до 15 июля года, следующего за отчетным. Например, если магазин был продан в 2018 году, то выплатить средства нужно до 15.07.2019. В ФНС нужно представить декларацию, договор купли-продажи, расписку или квитанцию о зачислении денежных средств.

Как выбрать помещение под магазин и взять его в аренду, что выгоднее: покупка или аренда ларька или магазина, каковы особенности аренды и купли-продажи продуктового магазина, — эти и другие вопросы освещены на нашем сайте.

Процедура купли-продажи магазина – не очень сложна. Все сводится к поиску варианта, проведению переговоров, заключения договора и взаимному расчету. Новому собственнику нужно зарегистрировать свои права в Росреестре, а продавцу выплатить налог.

Как правильно продать: пошаговая инструкция

При желании продать свой бизнес продавец должен совершить ряд необходимых действий, заключающихся в следующем:

• Произвести рыночную оценку стоимости магазина.
• Собрать обязательный перечень документов для заключения договора купли-продажи.
• Выставить своё имущество на продажу любым удобным способом.
• Найти покупателя и назначить с ним встречу.
• Заключить с покупателем предварительный договор на продажу объекта.
• Заключить сделку, получить денежные средства и передать права собственности на магазин.

Далее рассмотрим подробнее каждый из этапов.

Оценка торгового объекта

Для продажи торгового помещения следует предварительно провести рыночную оценку его стоимости.

Оценка торгового помещения производится при помощи компании или независимого оценщика, которые имеют государственную лицензию на проведение данной процедуры. Расходы производятся за счет средств владельца магазина.

Заключается договор на оказание услуг по оценке стоимости объекта. После этого организация или частный оценщик проверяет все характеристики объекта, в том числе планировку, адрес местонахождения, общую площадь, пригодность для дальнейшего использования.

При оценке магазина могут быть использованы следующие методы: аналоговый, доходный, затратный. Продавец может и сам подготовить документы на недвижимый объект, а уже затем обратиться за помощью к экспертам. Сделать это можно через портал «ГосУслуги», через МФЦ или с помощью личного обращения в государственный орган. После изучения всех характеристик объекта оценщик формирует отчет, в котором указывается рыночная стоимость магазина.

Сбор необходимых документов

Чтобы продать торговое помещение, следует подготовить обязательный пакет документов:

1. Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.
2. Отчет об оценочной стоимости объекта.
3. Кадастровый паспорт.
4. Технический паспорт.
5. Акт инвентаризации, если магазин продается вместе с товарами, мебелью и оборудованием.
6. Образец договора купли-продажи. Его желательно подготовить заранее, чтобы сэкономить время и побыстрее продать магазин.

Кроме того, продавец должен предоставить покупателю все разрешительные документы, такие как:

• Заключение Санитарно-эпидемиологической станции об отсутствии нарушений (в особенности, если продаже подлежит продуктовый магазин).
• Акт органов Противопожарной службы о соответствии помещения всем нормам противопожарной безопасности.
• Иные разрешения и акты, которые обязательны для легальной деятельности продаваемого объекта.

Как быстро найти покупателя?

Продать торговое помещение владелец может двумя основными способами:

1. Самостоятельно найти покупателя. Возможно, кто-то из знакомых или родственников захочет приобрести уже готовый бизнес или же компания-конкурент предпочтет выкупить у владельца торговое помещение. Данный способ не потребует дополнительных затрат, однако пакет бумаг продавец должен будет подготовить самостоятельно.
2. Путем подачи объявления через Интернет, в СМИ, оплатив услуги наружной рекламы.
3. Обратиться в риелторское агентство, которое займется поиском покупателя и подготовкой всех необходимых документов. Это существенно ускорит процесс продажи, однако потребует денежных затрат. Как правило, риелторы берут определенный процент от суммы сделки.

Как правильно продать здание?

Для продажи помещения необходимо определить его стоимость. После этого нужно подготовить пакет определенных документов и разместить в открытых источниках информацию о продаже объекта недвижимости.

Оценка

Первым этапом в продаже помещения является оценка его стоимости. Сделать это можно следующими способами.

• Первый – самостоятельно. В этом случае собственнику нужно изучить предложения других продавцов, выбрать аналогичные объекты и ориентироваться на их стоимость.
• Второй – экспертная оценка. Для этого нужно заключить договор об оказании услуг со специалистом, который в рамках сделки выполнит все необходимые действия и даст заключение о стоимости объекта.
• Третий – обращение в агентство недвижимости. Компания самостоятельно оценит помещение и окажет помощь в оформлении сделки.

Сбор документов

Продавцу потребуются подготовить:

• паспорт;
• договор купли-продажи, мены или дарения, которые он заключал ранее;
• акт о вводе объекта в эксплуатацию;
• расширенную выписку из ЕГРН об отсутствии обременений на недвижимость, например, залога или ареста;
• технический паспорт на помещение;
• документальное подтверждение права собственности или аренды земельного участка, на котором расположен магазин;
• согласие второго супруга, если недвижимость является общим имуществом.

Копии документов должны быть заверены нотариально.

Как выставить на продажу?

Представлять информацию потенциальным покупателям о продаже недвижимости, собственник может в любой форме. На практике – это размещение объявлений в открытых источника – печатных СМИ, интернет-сайтах, телевидении, на специальных досках в общественных местах.

Предложение должно содержать исчерпывающую информацию о предложении:

• место нахождения объекта;
• его общая площадь;
• техническая оснащенность;
• предварительная цена;
• основные условия сделки;
• возможен ли торг.

Скачать образец объявления о продаже магазинаМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94Санкт-Петербург

Для ускорения процесса можно обратиться в агентство недвижимости, которое окажет помощь в поисках покупателя.

Гарантийный срок использования

Осуществление ремонта считается, когда производитель устранил недостаток товара для дальнейшего его использования по назначению. Выявленный брак устраняется заменой или ремонтом товара, или его отдельных элементов, а также путем осуществления регулировочных мер, согласно требований нормативной документации.

Гарантийный период, обычно отмечается в паспорте изделия, или на этикетке, или в любом документе, который прилагается к товару (ст. 7 закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 (ред. от 24.04.2020) «О защите прав потребителей).

Гарантийные обязательства на продаваемую продукцию устанавливается практически у любого субъекта, реализующего продукцию, так как покупатель обладает правом на приобретение продукции надлежащего качества. К обязанности производителя товара относиться обеспечение возможности пользования изделием на протяжении периода его службы. Для этого ему требуется выполнить ремонтные работы и бесплатное техобслуживание изделия, а также замену запчастей. Поэтом, производитель обязан осуществить поставку запчастей в объеме и ассортименте, требуемом для осуществления ремонтных работ на протяжении срока службы изделия. Если гарантийный период не отображен в сопроводительной документации, то производитель отвечает за исправное использование изделия на протяжении 10 лет с момента передачи его потребителю.

Кроме этого, в варианте, если гарантийный период производителем не отображен, его может определить Продавец при следующих обстоятельствах:

1. Для сезонной обуви, одежды, меховых и прочих вещей, гарантийный отсчет начинается с даты начала соответствующего сезона, время наступления которого назначается субъектами РФ на основании местного климата.
2. При реализации товара по образцам, через почту, а также в ситуациях, когда момент подписания ДКПТ и момент вручения продукции покупателю не совпадают, отсчет таких сроков начинается со дня вручения продукции покупателю.
3. Если покупатель лишен возможности воспользоваться товаром из-за причин, которые зависят от продавца (к примеру, товару нужно специальное монтирование, подсоединение и сборка, или в нем выявлены дефекты), отсчет гарантийного периода начинает исчисляться после ликвидации перечисленных замечаний потребителем.
4. Если день вручения изделия, его монтажа, подсоединения, сборки продукции, устранения прочих недостатков, которые зависят от продавца, из-за чего покупатель не может воспользоваться изделием по назначению, назначить нельзя, отсчет такого периода начинается с момента оформления ДКПТ.
5. Отсчет гарантийных сроков, принятый для комплектующих частей и составных элементов товара, начинается в таком же порядке, как и отсчет гарантийного периода на основное изделие. Такие сроки приравниваются к гарантийному периоду основного товара, если другое не определено ДКПТ. Если на комплектующий товар и его элементы в ДКПТ отображен меньший гарантийный период, чем на основное изделие, контрагент обладает правом предъявления претензии к продавцу и требования восстановить гарантийный период элемента, равный основному изделию. Если на комплектующем изделии определен гарантийный период больший, чем на основном, покупатель также имеет право предъявить претензию по отношению к такому недостатку изделия.

Oskelly

Альберт Осканов,
сооснователь ресейл-платформы Oskelly

«Вторичный рынок развивается со скоростью 21% ежегодно, в то время как темпы роста ретейла составляют 3– 5%. Нежелание переплачивать — самый очевидный драйвер роста, особенно в люксовом сегменте, этим руководствуется 96% покупателей вторичного рынка. Их можно понять: по подсчетам McKinsey & Company, цена ювелирных изделий и часов почти удвоилась с 2005 по 2018 годы, цена сумки Speedy 30 Louis Vuitton с 2016 года растет примерно на 19% в год. «Даже покупатели с шестизначными доходами заинтересованы в скидках и альтернативных моделях приобретения», — резюмирует McKinsey. Уверены, что после карантина динамика продаж в сфере ресейла возрастет».

Платье Red Valentino, 43 000 руб.

Куртка Alexander McQueen, 50 000 руб.

Сумка Chanel, 230 000 руб.

Платье Elizabetta Franchi, 17 650 руб.

Сумка Loewe, 100 000 руб.

Мобильное приложение Oskelly закрывает сразу все клиентские «боли», связанные с ресейлом: клиент выставляет свой товар в два клика, а после доставки получает деньги сразу на карту. И продавец, и покупатель могут отслеживать доставку товара в офис для экспертизы и дальше, а также обмениваться дополнительными фотографиями, отслеживать изменения цен и сделать запрос на торг. За каждый товар, который получает клиент, площадка несет финансовую ответственность — 200% стоимости в случае фейка. Пока таких случаев не было.

Каждая вещь проходит несколько этапов экспертизы:

• визуальную проверку при модерации размещенных продавцом фотографий;
• экспертизу в офисе;
• предпродажную подготовку (при необходимости одежда сдается в химчистку).

Только после прохождения всех ступеней вещь пересылается покупателю.

«Также мы выступаем партнерами американской компании Entrupy, которая разработала единственный в мире аппарат, проверяющий товары на подлинность, — поясняет Осканов. — Гаджет работает на базе машинного обучения и искусственного интеллекта. Технология бесконтактной аутентификации распознает любые модели сумок 15 крупнейших премиум-брендов, включая Prada, Chanel, Fendi, Gucci, Dior. Проверка занимает от 15 минут до нескольких часов в зависимости от типа материала: кожа, металл, дерево. Точность результата составляет 99,1%».

Как продать. Комиссия Oskelly составляет 15–25% от стоимости товара. Сервис гарантирует помощь и советы специалистов по лучшему размещению и быстрой продаже, проверяет товар на подлинность, берет на себя расходы по доставке (все товары доставляются покупателю в фирменной упаковке Oskelly).

Как купить. На платформе oskelly.ru доступны одежда, обувь и аксессуары для женщин, мужчин и детей. Здесь можно найти как новые вещи с биркой от бутиков, так и от частных продавцов. Pre-owned или pre-loved — это либо вещи, которые были в употреблении, но бережно и правильно хранились, либо совершенно новые с бирками.

Топ-5 самых продаваемых марок: Louis Vuitton, Gucci, Prada, Acne Studios, Dolce & Gabbana.

Биржи интернет-магазинов

Продажи идут по принципу аукциона, можно платить от юридического лица. Но есть возможность и договориться о прямой продаже. 

Биржа выступает гарантом сделки. В объявлении указываются доходность, посещаемость, источники трафика, информация о домене и др., но это все равно нужно перепроверить.

Все размещаемые в каталоге бизнесы проходят обязательную внутреннюю проверку перед публикацией.

Также компания оказывает услуги по поиску бизнеса на заказ, подготовке к продаже и сопровождению сделок.

Авито – доска объявлений с множеством предложений по покупке сайта или готового бизнеса. Предложения самые разные, причем есть и очень дешевые. Вот их следует проверять внимательно, так как на Авито может разместиться кто угодно.

БиБосс – еще одна площадка, где продается готовый бизнес или магазин. Предложений маловато, но периодически появляются интересные объявления.

Комментарий к Ст. 454 ГК РФ

1. Значение. Купля-продажа является наиболее важным договором в странах с рыночной экономикой. Механизм купли-продажи составляет основу гражданского оборота. Со времен римского права, как отмечал И.Б. Новицкий, основная хозяйственная цель договора купли-продажи заключается в том, чтобы в хозяйство покупателя поступили те или иные нужные для него вещи. Наиболее эффективное правовое средство для достижения этой цели состоит в том, чтобы сделать покупателя собственником необходимых вещей. Большинство случаев наделения субъекта правом собственности происходит именно в рамках договора купли-продажи.

Неслучайно, например, в Своде законов гражданских Российской империи купля-продажа рассматривалась не как отдельный вид обязательства, а как способ приобретения права собственности. Однако, несмотря на свою главную цель — перенесение права собственности, договор купли-продажи является классическим, наиболее полно разработанным видом обязательства.

2. Характеристика. Договор купли-продажи является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонне обязывающим.

3. Общее и специальное регулирование. Круг отношений, регулируемых договором купли-продажи, очень широк. Особенности могут зависеть: 1) от предмета договора и 2) от субъектного состава сторон. В комментируемой статье установлены правила применения общих и специальных норм в зависимости от этих особенностей.

3.1. Прежде всего в п. 2 комментируемой статьи установлен приоритет специального законодательства, относящийся к купле-продаже ценных бумаг (ст. 142 ГК РФ) и валютных ценностей (ст. 141 ГК РФ)

Следует обратить внимание, что речь не идет об оборотоспособности этих объектов гражданских прав, или об условиях действительности сделки, или об особенностях, вытекающих из их правовой природы (это общие положения и без того учитываемые в нормах комментируемого параграфа). Специальный закон должен устанавливать именно особые, отличные от ГК, правила купли-продажи ценных бумаг и валютных ценностей

Пока таких особых правил специальное законодательство о рынке ценных бумаг и валютном регулировании не устанавливает.

3.2. В п. 4 комментируемой статьи проведено разграничение между материальными вещами и имущественными правами, выступающими в качестве предмета договора купли-продажи. Положительный эффект этой нормы заключается в расширении предмета договора купли-продажи. Тем самым опровергается мнение, по которому имущественные права не могут передаваться по правилам купли-продажи, поскольку, якобы, для такой передачи установлена особая договорная модель цессии (или индоссамента и т.п.). Просто нематериальность имущественных прав естественным образом обусловливает неприменение к ним многих положений о купле-продаже, разработанных для телесных вещей (о сроке годности, таре и упаковке, комплектности и т.п.).

3.3. В п. 5 комментируемой статьи перечислены отдельные виды договора купли-продажи, которые регулируются непосредственно ГК (§ 2 — 8 комментируемой главы). Выделение отдельных видов договора купли-продажи обусловлено как особенностями предмета договора (контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия), так и субъектного состава сторон договора (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд). Общие положения о купле-продаже (в нормах комментируемого параграфа) применяются к отношениям, урегулированным нормами об отдельных видах договора купли-продажи, по стандартному правилу: действие специальной нормы отменяет действие общей нормы. Соответственно общая норма применяется только в том случае, если соответствующая специальная норма отсутствует.

3.4. В п. 3 комментируемой статьи допускается возможность специального регулирования особенностей купли-продажи товаров отдельных видов, т.е. речь идет только об особенностях предмета договора. Данное регулирование возможно как в отношении товаров, которые в силу своей специфики уже регулируются отдельными видами договора купли-продажи, так и в отношении всяких других товаров.

4. Стороны договора. В соответствии с общими положениями продавец должен быть собственником продаваемого имущества, поскольку только в этом случае возможна передача права собственности покупателю. Покупателем может быть любое дееспособное лицо.